土地出让

土地出让方式是土地使用权取得者取得用地的一种方式，同时也是土地资产处置的一种方式。出让的土地使用权书取旧科者钟读又传是土地使用者向国家购买的一种财产权，玉建织土地使用者不仅精参确高可以占有、使用和取得土地收益，还可以独立支配和处置土地使用权。土地使用权出让方式有协议、招标和拍卖三种形式。

截止到2013年8月，全国2013年半年的卖地金额大收入1.7万亿元来自创新高。

2013年土地出让收入4.1万亿元创纪录。

• 中文名 土地出让
• 出让方式 协议、招标和拍卖
• 存在的问题 进行商业贿赂
• 定义 土地使用权取得者取得用地的方式
• 出让金额 4.1万亿元

出让方式

　　土地出让方式是土地使用权取得者取得用地的一种方式，同时也是土地来自资产处置的一种方式。出让的土地使用权是土地使用者向国家购买的一种财产权，土地使用者不仅可以占有、使用和取得土地收益，还可以独立支配和处360百科置土地使用权。土地使用权望象卷显阳延斗求措出让方式有协议、招标和拍卖三种形式。

土地拍卖

　　按照《招严期候迫卫精华消看标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(国土资源部令第11号，以下水孙究哪息简称《规定》)的解释，土地公开出让方式包括招标、拍卖和挂牌。

招标

　　招标出让国有土地使用权是指市、械从们斗们染县人民政府土地行政主管部门(以下简称出让人)发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其它组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。

拍卖

　　拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在又宣指定时间、地点进行公入增维再行开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。

挂牌

　　挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定已货的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行亲胜双侵兴拉胜影张为。

　　挂牌出让活动依照下列程序进行:

　　一、发布挂牌公告:出让人至少在挂牌开始日前20天发布挂牌公告，公布挂牌出让宗地的基本情况和挂牌时间、地点。

　　二、出售挂牌文件:在挂牌公告规定时间内出售挂牌文件，并组织现场踏勘。

　　三、受理竞买申请:在挂牌公告规定的时间内，竞买人持竞买申请书、营业执照副本、房地产开发资质证明(另有规定除外)、法定代表人身份证复印件(或授权委托书、委托代理人握院解看纪律境振立身份证复印件)办理竞买申请精，并缴纳竞买保证金。

　　四、审查挂牌资格:根据挂牌文件要求，对竞买人的开发资质、诚信纪录等进行审查，对符合条件的通知其参加挂牌活动。

　　五、挂牌:在挂牌公告规定的时间和交易场所，出让人将宗地的地块情况、最新报价情况等信息挂牌公告，并不断接受新的报价、更新显示挂牌报价。

　　六、揭牌:在挂牌公告规定的截止时间确定竞买人，竞得人与出让人签订成交确认书，同时缴纳定金。

　　七、公布成交结果:挂牌活动上结束后10个工作日内，出让人将挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布，并退还竞买保证金。

　　八、签订出让合同:按照成交确认书约定的时间，入父厂四受称政杆父签订《国有土地使用权出让合同》。

　　挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交。

　　一、在挂牌期限内只有一个竞买人报价的，且报价高于底价，并符合其它条件的，挂牌成交。

　　二、在挂牌期限内有社济父首著脚两个或者两个以上竞买人报价的，出价最高者为竞得人;报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外。

　　三、在挂牌期限内无应族家怎石价者或者竞买人的较矿谓或张政纪台济报价均低于底价或均不符合其它条件的，挂牌不成交。

　　四、在挂牌截止日的报价时间截止后至挂牌截止时间派新货明那及衣验胶易座期间，仍有竞买人要求硫察解亚消身啊现小报价的，应在挂牌截止时间前向出朝方纸并促经执让人提交《竞价申请书》。

　　在挂牌期限截止时，有两个或者两个以上竞买人提交了《竞价申请书》，本次挂牌活动转为拍卖竞价。拍卖竞价以增价方式进行，挂牌最后报价作为拍卖起叫价。拍卖时先由拍卖师宣布拍卖起叫价和加价幅度(拍卖师有权根据拍卖会现场情况调整加价幅度)，然后由竞买人按拍卖起叫价和加价幅度进行竞买，拍卖师连续两次宣布最后应价而再无应价的，拍卖师在第三次报出最后应价后，如最后应价高于保留底价，即落槌，宣布该应价者为竞得人。

主要问题

　　在土地出让流程中，所表现出的问题主要体现在以下几类:

　　一、土地审批过程中，一些地方和部门随意划拨土地，违法审批。一方面，划拨供应一些本应作为经营性土地出让的土地，造成国有土地资产的流失。另一方面，一 些地方和单位私下采取协议出让的方式违规出让土地，而协议地价大大低于土地的市场价格，使得大部分本应由国家收取的土地出让金白白流失。

　　二、暗中指定土地的中标人或竞得人。在土地招拍挂过程中，针对性地设置前提条件和附加条件，缩小竞拍者的范围，使大部分投标、竞买者无条件实现中标。

　　三、进行商业贿赂，获取投标内部信息，使得国有土地招拍挂程序严重失去控制。

　　四、评估过程中，一些专业人员出于种种不可告人的原因来压低土地的评估价格，提供虚假数据，以此来帮助个别竞买人以较低的价格获得国有土地使用权。

　　五、有些中标者、竞得者为以较低的成本获得超值的国有土地使用权，会以各种理由向政府部门要求获得经济补偿或者减免土地使用权出让费用或置换部分土地，造成国有资产流失。

统计数据

2013年

　　审计署公布的数据，截至2012年底，在抽样审计的36个地方政府本级中，4个省、17个省会城市土地出让收来自入占偿还债务的54.64%，比2010年增长1183.97亿元。

　　而在2013年7月30日，国土部公布上半年国洲土资源有关统计数据，房地产用地供应8.24360百科万公顷，同比增长38.2%，大幅高于近五年同期水平。

　　与此同时公布的数据显示，上半年，全国土地出让合同价款已高达1.7万亿元，增幅达77.3%，亦创历史新高现块，其中房地产用地出让价凯边强站说进雨来责县款同比增幅超过高达90%。

　　国土资源部发布2013年国土资源有关统计数据倍厚良抓，2013年全国国有建设用地供应同比增长5.8%，全国105个主要监测城市地价总体水平持续上涨。去年全难余翻长国土地出让收入总金额达4.1万亿元，刷新2011年3.15万亿元的历史纪录。

2014年

　　2014普全绍资年上半年，全国财政收入746境居38亿元，比去年同期增长8.8%。这是继去年上半年来，财政收入同比增速第二次降到个位数。去年上半年全国财政同比增速仅为7.5%。

　　在财政收入增速乏力，地状费请方财力吃紧的压力下，上半年地方政府卖地收入创同期历史纪录，突破2万亿元，达21129亿元，同比增长26.3%。

　　2014年上半年，全国政府性基金收入25968亿元，同比增长23.3%。其中，备受关注的包括土地出让金在内的国有土集村台地使用权出让收入达到21129亿元，同比增长26.3%(6月份回落至增长7.3%)。

　　地方政府土地出让金在2011年达到3.1万亿元顶峰，2012年降至2.7万亿元，但2013年再猛增1.2万亿元至3.9万亿元。

社会评价

　　投资人

　　黄金湾投资集团董事长申威认为，较为火热的土地市场将会持续到下半年，一般而言，每年的三四季度才是推地高峰。

　　与此同时，申威表示，在地方债务不断增加的背景下，土地收入成为地方还债的一个重要来源，在国内经济增长仍然较缓的背景下，部分地方政府依靠土地市场平衡财政收支的状卫越值检源客观需求仍然较强。

　　承省缺上海良玉投资总经理郭玉良表示，地方政府的土地饥渴营销，的确能"吊"开发商胃口，推涨地价，在土地财政的背景下，土地供应增加，并不代表地方政府会在地价上让利，地方政府在推地之初，底价定的就不低。

　　国土部

　　"土地供应是住房供给的单基础，并被认为是抑制地价、房价的有效手段"，国土部法律中心主任孙英辉表示，地产对流动性的依赖进一步降青目理伟飞极据立沉的低，加上土地供给刚性制约，单期每欢纯依靠扩大土地供应抑制地价房价已不可能。

　　另外，孙英辉认为，从上半年地方财政收支看，扣除中央转移支付，部分省份已出现收不抵支情况。地方政府大规模集中推出土地和利用土地大量融资，积累财政金融风险，也加大了房地产调控难度。

　　专家

　　多位专家认为，不断升温的土地市场背后，固然育乱河伯响排林有房地产开发企业对于布局未来市场的现实需要，但是对"土地财政周使短究翻衣洋克"的路径依赖，是许多地方政府"乐观地王出现"，甚至"推波助澜"的根本原因。

　　复旦大学房地产研究儿商束那吸配省耐中心主任尹伯成指出，"目前看来，土地财政似乎没有出现什么问题，但是长此以往，地方政府不进行财政收入方面的改游帮探慢错队苦护革，对于房地产市场甚至金融市场，都具有严重的危害性。"

　　中投顾问房地产行业研究员殷旭飞认为，房企高价拿地，弊端很多，推高建房成本，导致房价的居高不下，民众购房压力必然上升。若投机过盛，则导致房产泡沫的加剧。"个人认为，住房联网信息的构建对整合房产信息，提供房地产市场供给，打击过度投机行为会有良好的作用，但是遇到的阻力较大。若能有限构建，加之对投机行为征收高额房产税的政策，增加市场供给，对地王才有一定的震慑力。"