宅基房，也称"小产宅基房，也称"小产权房"，是指农村的农户或个人使用集体、农户或个人来自所有的宅基地建360百科成的住宅。
- 中文名 宅基房
- 其它名称 小产权房
- 能否出售 不能
- 产权归属 宅基地属于国家和集体所有
解释
宅基房，也称"小产宅基老终那血致质慢田房，也称"小产权房"，是指农村的农户或个人使用直鲜整被答杆星织核集体、农户或个人所有的宅基地可建成的住宅。权房"，是指派细便省鸡毛触原不副农村的农户或个人来自使用集体、农户或个人所有的宅基地建成的住宅。
宅基房的用地大致有三类:集体建设用地、宅基地、集体农用地。宅基地房的价格一般是同地区商品独探及切师料房价格的1/3甚才场至更低。根据《土地管理法》，宅基地不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续，宅基地房不能向非360百科本村集体成员转让或出售。
宅基地是指农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。
宅基地是指建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物，不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。
根据我国担士晶市等诉见法律规定，宅基地属于国历家和集体所有，公民个人没有所有权，只有使用权，所以不得转让、出租或抵押。消费者若购买了该种房屋是无法拿到房产证的，将来不能上市交易;一旦发生了房屋纠纷，将得不到法律的保障。
三大风险
宅基房虽价格低廉，但存在三大硬伤:
一是"小产权房"违法，无法办理产权登记，不能享有依法保障的不动产权。"小产权房"交易中所谓的"集资房协议"、"公证合同"等不具有法律效力，不受法律保护;
二是由于不合法，没有经过规划、土地、建设等部门的审批，这类房屋在质量、配套设施、物业管理、水电等方面都可能存在问题，损失也就无法得到赔偿;
三是宅基房买卖一旦遇到纠纷，购房者将无法维权。
有些村民低价买了房子后，又转手把房子卖给别人。或者根本就是以自己的名义替别人买房，两人之间虽然有协议，但因为大前提不合法，一旦有一方反悔，将无法追究对方的责任。
相关案例
来自城里人买宅基地房 拆迁补偿款未必全归农民
中国新闻网
因城镇居民与农民的宅基地房买卖是无效的，若宅基地房几年后被拆，买房人是否应将多于买房款的拆迁补助返还给身为农民的卖房人?日前，北京市一中院就审绿穿句足理陆田住理了这样一件案例，在综配损血汽员雷合考量双方利益和具体情况后，法院最终判定买房人只需返还小部分房屋价调济府包作副室行款。
1995年10月，大兴区农民陈某将自家宅基地上共113平罪语育胡方米的房屋以6.5万元的价格卖给了城镇居民王先生。哪坐沉吸冷屋2001年11月，该房屋被划入拆迁范围内，王先生因此获得18.8万元的拆迁补偿款。
2007年，通州区宋庄画家村一案让许多卖了宅基地房的村民如梦方醒，纷360百科纷向法院起诉房屋起面武预前买卖合同无效，陈某也在此之列。陈某向法院提起诉讼，称自己卖宅基地房违反了国家规定，应属无效。由于房屋已拆迁，因此陈某起诉要求王先生返还拆迁补偿款，扣除6.5万元买房款等款项后，要求王先生返还共计12万元。
北京市一中院认为，宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。由于王先生不是农民，他与陈某之间房屋买卖的行为已侵犯了集体组织的权益，违认反了法律的强制性乱反使规定，应认定为无效。
优粉总跟 既然房屋买卖是无效的，那么府业甚推军剧乎屋者触王先生是否要退还拆迁款?对此，法院认为，尽管房屋买卖合同无效，但通过公平的买卖行为，陈某在卖房时已获得笑县训合在当时与其房屋价值等值的价款。因此，在距离卖房已达12年之久后，陈某以该房屋在拆迁时升值、确认合同无效可获得一定利益的情况下提起诉讼，在一定程度上违背了诚实信用的原则。
从现有证据上看，虽然房屋的拆迁补偿款高于房屋买卖价格，但这是房屋升值因素所致，且拆迁补偿款是政府对王先生拆迁后的安置问题进行基本补偿，王先生并没因此获利。
"如果在房屋买卖合同无效后，让王先生将所获拆迁款返还，对王先生显失公平。"审理法官表示，综合考量双方利益和具体情况，最终判定王先生应按照约20%的比例返还陈某房屋价款，返还数额为2.3万余元。(北京商报 李雪)
宅基地房要拿产权证并不易
信息时报
华南农业大学国土资源研究中心特如报紧复起季主任吴顺辉表示，在目前的情况下，农民土地制度方面应该求稳，宅基地上市流转液圆机农娘责溶动喜预的需求目前并不是那么迫切，不流转也不会导致什么问题。
对于宅基地上市流转，不少人只是看到了钱的流动，但事实上还涉及到很多别的问题。现在法律上都规定是一户一宅基地，流转出去了农民血觉看冷身结田要玉积的住所怎么办。西部、沿海有些农民到了城镇买房，但最终发现找配皇飞施田不到工作，还是回到农村种田。因此在就业方面的配套，信境非常重要。
资深建设用地专家认为，宅基地部分所有权应该由谁来做代表，是由村长还提立使氧帮载脱证是村委会，出让合同应该怎么签，失以必脚六都是问题。此外，房子建成后，是用预售制度，还是只能卖现楼，种种物权配套制度都需要理顺。
业内人士表示，对于现有的宅基地房来说，能流转看起来是利好，但不会马上就体现出来了。宅基地房要拿得产权证，还会有很长的路要走。因为原来的宅基地房开发有很多条件并未完善，需要补办很多手续补交很多费用。此外，政策出台后相关制度的配套完善，需要一定的时间才能最终落地。
国务院禁止城镇居民买宅基地房
云南网
城里人买宅基地房 拆迁补偿款未必全归农没有产权的宅基地房又称为"小产权房"，最近一段时间，国务院三令五申，禁止城镇居民购买农村的"小产权房"，引发社会关注和热议。
广东舜华律师事务所的肖雄辉律师认为，此案的判决告诉我们，"小产权房"不仅是现在的法律禁止--20年以前法律就不允许"小产权房"的任意转让。《物权法》规定:"宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。"根据《土地管理法》及相关司法解释的现行规定:"禁止城镇居民购买农村的宅基地，政府有关部门也不能为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。"这主要是因为买卖"小产权房"将不可避免的产生占用耕地、破坏农村环境、失地农民无以为生、破坏整体规划、扰乱房地产市场、滋生村干部腐败等种种弊端。
宅基地房的出租买卖等曾引发大量的纠纷，比较典型的，就是最近发生在北京宋庄"画家村"的诉讼案。自2006年10月以来，13位在宋庄以低价购买宅基地房的艺术家被村民告上法庭，村民要求以原价讨回宅基地房。李玉兰夫妇是被告艺术家之一，他们于2002年7月1日花了45000元，从宋庄当地村民手里购买了一处闲置宅基地房。2007年7月，通州法院判决:李玉兰是居民，依法不得买卖农村集体经济组织成员的住房，因此判决李玉兰和村民签订的房屋买卖合同无效，责令他们在判决生效90天内腾空退出房屋。
